Affittare una villa in Toscana: le norme nel 2026.

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Il codice CIN

Ogni alloggio affittato a turisti o per soggiorni di breve durata in Italia deve essere provvisto di un CIN (Codice Identificativo Nazionale), indipendentemente dal fatto che il proprietario sia un privato o un'azienda. Il CIN è stato introdotto dall'articolo 13-ter del Decreto-Legge 145/2023 ed è obbligatorio a partire dal 1° gennaio 2025.

In Toscana, occorre innanzitutto ottenere il codice regionale tramite la registrazione regionale (sezione successiva). Successivamente, è necessario accedere alla banca dati del Ministero del Turismo (BDSR) tramite SPID o CIE, verificare i dati e richiedere il CIN. Le FAQ del Ministero indicano di effettuare questa procedura entro 30 giorni dal ricevimento del codice regionale. I proprietari stranieri sprovvisti di SPID possono richiedere al Ministero un nome utente e una password; in alternativa, un amministratore può agire per conto del proprietario presentando una delega firmata e una copia del documento d’identità del proprietario.

Il CIN deve essere esposto all'esterno dell'edificio e riportato in ogni annuncio, ovunque venga pubblicato. Anche le piattaforme sono tenute a riportarlo, e Airbnb rimuove gli annunci italiani che ne sono sprovvisti.

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Iscrizione in Toscana

Gli affitti turistici in Toscana sono disciplinati dalla Legge Regionale 61/2024, che ha sostituito la Legge 86/2016, e dal relativo regolamento del 2025. Un proprietario privato può affittare fino a due abitazioni con questa modalità. A partire dalla terza, la Regione richiede una SCIA, come per un’attività commerciale.

A partire dal 26 giugno 2026, l’inizio della locazione va comunicato online al SUAP del proprio comune tramite il portale regionale STAR, contestualmente all’inizio della locazione stessa. Le modifiche e le sospensioni vanno comunicate entro 15 giorni, mentre la cessazione della locazione entro 30 giorni, con una comunicazione per ogni abitazione.

Per il momento la Regione richiede le stesse informazioni anche sul proprio portale di registrazione autonoma. Nella maggior parte delle province, compresa quella di Siena, tale portale è MOTouristOffice, ed è proprio questa registrazione che fornisce il codice regionale necessario per il CIN. Nel Comune di Firenze si tratta invece del portale dedicato alla tassa di soggiorno.

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SPID e identità digitale

MOTouristOffice è passato all'identità digitale nel 2026: da agosto è possibile accedere tramite SPID, CIE o CNS, mentre le vecchie password smetteranno di funzionare a ottobre 2026. Il proprietario, ovvero la persona a nome della quale è registrata l'abitazione, deve effettuare l'accesso con la propria identità digitale almeno una volta per delegare un amministratore. Successivamente, l'amministratore utilizzerà il proprio SPID.

È proprio qui che i proprietari che vivono all’estero si trovano in difficoltà. Tutti i fornitori di SPID che abbiamo verificato richiedono un documento di identità rilasciato da un’autorità italiana, insieme al codice fiscale italiano. La CIE (Carta d’Identità Elettronica) è riservata esclusivamente alle persone registrate come residenti in Italia. I cittadini di alcuni paesi dell’UE dispongono di un’identità digitale nazionale riconosciuta in tutta l’Unione (eIDAS), ma i comunicati regionali non specificano se MOTouristOffice la accetti.

La normativa fiscale italiana è di per sé più semplice: può essere rilasciato da un consolato italiano oppure un agente può richiederlo per conto vostro presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate.

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Dispositivi di sicurezza

La stessa legge che ha istituito il CIN impone che ogni affitto a breve termine, a scopo commerciale o meno, sia in possesso di:

• Rilevatori di gas e monossido di carbonio funzionanti. L'esenzione concessa dal Ministero ha portata limitata: riguarda solo le abitazioni prive di impianto a gas, dove una fuga di gas è assolutamente impossibile.
• Estintori portatili, con una capacità di almeno 6 kg o 6 litri, almeno uno ogni 200 m² e almeno uno per piano, sottoposti a manutenzione.

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Gli ospiti e la polizia

È obbligatorio verificare il documento di identità di ogni ospite e trasmettere i relativi dati alla Questura tramite il portale Alloggiati Web entro 24 ore dall’arrivo. Dal 2018 questa norma (articolo 109 del Testo Unico sulla Pubblica Sicurezza) si applica anche agli affitti di breve durata. Il proprietario o il gestore dell’alloggio provvede a inviare i dati utilizzando le credenziali rilasciate dalla Questura locale. La mancata ottemperanza costituisce reato.

E il check-in autonomo?

Nel novembre 2025 il Consiglio di Stato ha confermato che l’identità dell’ospite deve essere verificata confrontandola con il documento di identità di persona, oppure tramite una verifica video in diretta che garantisca lo stesso risultato. Non è sufficiente ricevere una foto del passaporto e inviare poi il codice della cassetta delle chiavi. Un tribunale amministrativo toscano si è espresso in senso analogo nel 2026.

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Dati ISTAT

La Legge regionale n. 61/2024 impone ai proprietari di alloggi turistici di registrare gli arrivi degli ospiti nel sistema statistico regionale. Nella provincia di Siena ciò avviene su MOTouristOffice, entro il 5 del mese successivo, compresi i mesi in cui non vi sono stati ospiti. L'area di Firenze utilizza un sistema diverso, Turismo5, con una scadenza mensile analoga.

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Tassa di soggiorno

Ogni comune stabilisce autonomamente l’imposta di soggiorno: l’aliquota per persona a notte, il numero massimo di notti e chi ne è esente. Il proprietario o il gestore la riscuote dagli ospiti e la versa al comune, ed è legalmente responsabile del suo pagamento. Qualora sia una piattaforma a riscuotere il pagamento, è la piattaforma stessa a essere responsabile per tali soggiorni.

Una volta all'anno va presentata una dichiarazione all'Agenzia delle Entrate, entro il 30 giugno per l'anno precedente. La mancata presentazione comporta una sanzione pari al 100% o al 200% dell'imposta dovuta, oltre a un'ulteriore sanzione del 25% sull'importo non pagato. Molti comuni richiedono inoltre la presentazione di dichiarazioni periodiche sul proprio portale.

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Imposta sul reddito

I redditi da locazione derivanti da un immobile in Italia sono tassati in Italia, indipendentemente dal luogo di residenza del proprietario. I proprietari privati possono optare per la cedolare secca: il 21% su un immobile a loro scelta, il 26% sugli altri. L’intermediario che riscuote i pagamenti dagli ospiti trattiene il 21% e lo versa all’ufficio delle imposte a titolo di acconto.

A partire dal 2026, un proprietario privato potrà affittare al massimo due abitazioni per brevi periodi. A partire dalla terza, l’attività sarà considerata un’impresa, con l’assegnazione di una partita IVA. I proprietari residenti all’estero dovranno comunque presentare la dichiarazione dei redditi italiana (Modello Redditi PF) utilizzando il proprio codice fiscale.

Nella nostra pagina dedicata alle imposte italiane per i proprietari di ville illustriamo più nel dettaglio gli aspetti fiscali, compresi quelli relativi ai proprietari residenti all’estero e alle società. Il tuo commercialista dovrebbe confermare quale sia la struttura più adatta al tuo caso.

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Limiti locali e il tuo edificio

La legge toscana consente ai comuni sottoposti a forte pressione turistica e ai capoluoghi di provincia di istituire zone in cui è richiesta un’autorizzazione quinquennale per ogni abitazione e di limitarne il numero. Firenze lo ha fatto: nel suo centro storico, dichiarato patrimonio dell’UNESCO, e in altre zone a partire da giugno 2026, non saranno consentiti nuovi affitti a breve termine. Per quanto ne sappiamo, nessun altro comune ha ancora adottato una misura simile, quindi per una villa in campagna questo è oggi raramente un problema.

Per gli appartamenti situati in un condominio, un divieto esplicito previsto dal regolamento edilizio può comunque impedire gli affitti a breve termine, anche in presenza di un CIN.