Maneri Property Management — Villa di lusso in Toscana
Gestione immobiliare in Toscana — Per i proprietari

Gestione immobiliare di ville di lusso inToscana.

Gestione completa di ville nel Chianti, nella Val d'Orcia, nella campagna fiorentina e nel resto della Toscana. Maggiori ricavi, minori oneri operativi e rendiconti mensili trasparenti: risultati misurabili per ogni immobile che gestiamo.

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+50%
Aumento medio dei ricavi nel primo anno
88%
Occupazione media in alta stagione
oltre 2 milioni di euro
Prenotazioni generate per i proprietari
12+
Ville in gestione esclusiva
Perché è importante

Nel mercato degli affitti di lusso in Toscana, il divario tra una villa gestita in modo inadeguato e una gestita in modo professionale è in genere del 30-50% in termini di ricavi annuali, oltre a una differenza tangibile nelle condizioni dell'immobile, nelle recensioni degli ospiti e nella valutazione a lungo termine.

— Ciò che osserviamo nel nostro portafoglio gestito

Servizi di gestione immobiliare

Sei servizi per proteggere e valorizzare la tua villa in Toscana.

Un unico team responsabile che si occupa delle operazioni, della manutenzione, dell'acquisizione degli ospiti e della rendicontazione — affinché la tua villa sia gestita come un bene in gestione, non come un progetto secondario.

01 — Gestione immobiliare

Gestione quotidiana della villa

Servizi di pulizia, biancheria, rifornimento, procedure di apertura e chiusura, ispezioni prima dell'arrivo e controlli dopo la partenza: ogni operazione viene documentata e verificata.

02 — Manutenzione

Manutenzione preventiva e conservazione delle risorse

Un programma di interventi preventivi che copre la piscina, il giardino, l'impianto di climatizzazione, l'impianto idraulico e la struttura. I problemi vengono individuati prima che si trasformino in costose riparazioni o reclami da parte degli ospiti.

03 — Esperienza degli ospiti

Acquisizione clienti e servizio concierge

Check-in in loco, servizio di concierge multilingue, attività selezionate con cura. Un'esperienza per gli ospiti che si traduce in recensioni a 5 stelle — e nelle prenotazioni ripetute che ne conseguono.

04 — Ricavi

Strategia di ricavi e distribuzione degli affitti

Prezzi dinamici, gestione dei canali di distribuzione tra il sito diretto, le OTA selezionate e Airbnb Luxe, strategia stagionale. Oppure nessun affitto, se si desidera la villa in esclusiva.

05 — Rendicontazione

Report mensili per i proprietari

Entrate, spese, occupazione e ogni intervento documentati con foto e fatture. Nessun margine nascosto sui fornitori. Nessuna sorpresa a dicembre.

06 — Sorveglianza della casa

Servizio di sorveglianza a domicilio per ville ad uso privato

Ispezioni programmate, resoconti fotografici, coordinamento dei fornitori e risposta rapida per i proprietari che utilizzano la propria villa toscana per uso privato anziché per affittarla.

Come si presenta la proprietà, in cifre

Nel nostro portafoglio gestito, una villa genera in media il 50% in più di ricavi annuali rispetto a prima dell'affidamento della gestione, con un trasferimento completo delle operazioni e rendiconti mensili trasparenti.

— Risultato complessivo, proprietari con gestione completa
Perché Maneri

Non tutti i property manager sono uguali.

La maggior parte dei gestori gestisce centinaia di immobili come attività ad alto volume e basso margine, oppure si tratta di operatori locali privi del rigore operativo che i proprietari internazionali si aspettano. Maneri si colloca a metà strada — ed è proprio questa la sua scelta.

 
Maneri
Il tipico manager
Fai da te / custode
Un unico referente
✓
Intermediari multipli
Tu
Interventi documentati
✓ con foto
Raramente
—
Trasparenza nella rendicontazione dei proprietari
✓ mensile
Trimestrale / opaco
Automonitoraggio
Margini nascosti sui fornitori
Mai
Comune (15-30%)
Decidi tu
Standard di ospitalità di lusso
✓
Variabile
Difficile da mantenere
Piano di manutenzione preventiva
✓ calendarizzato
Solo reattivo
Ad hoc
La priorità rimane il proprietario
✓ sempre
Forse
✓
Introduzione

Dalla prima chiamata alla prima stagione, in quattro passaggi.

Non accettiamo tutte le proprietà. Valutiamo l'idoneità prima di firmare il contratto, a vantaggio sia vostro che nostro.

i.

Colloquio conoscitivo

30 minuti per esaminare l'immobile, la tua situazione attuale e le tue priorità. Senza costi, senza impegno.

ii.

Valutazione immobiliare

Visita in loco. Valutazione dello stato dell'immobile, analisi del potenziale locativo, confronto con ville gestite nella vostra zona.

iii.

Proposta personalizzata

Ambito di applicazione, tariffe, indicatori chiave di prestazione (KPI) e una previsione realistica dei ricavi — forniti entro 24 ore dalla visita di valutazione. Da esaminare insieme a voi prima della firma.

iv.

Inserimento e avvio

Presentazione del team, configurazione dei fornitori, servizio fotografico o riposizionamento se necessario, primo soggiorno pronto per gli ospiti in 30-60 giorni.

Dove operiamo

Otto zone in tutta la Toscana.

Il tutto entro un raggio operativo ben definito dai nostri centri operativi. Non promettiamo una copertura nazionale, ma una presenza locale proprio dove serve.

Chianti - Colline toscane Val d'Orcia -Patrimonio dell'UNESCO ValdichianaCortona e il Lago Campagna seneseCreteSenesi FirenzeMugello e le colline Pisa eVolterra Toscana occidentale Forte deiMarmi: lusso sullacosta Tutte lezoneVisualizza mappa
Testimonianze dei proprietari

Cosa raccontano i proprietari di ville.

Alcuni commenti dei proprietari che attualmente collaborano con Maneri. Verificabili su richiesta.

Il fatturato è aumentato del 40% nella nostra prima stagione con Maneri e, per la prima volta, abbiamo un unico referente responsabile invece che cinque fornitori. I rapporti mensili sono proprio quello che chiedevo da anni.

James e Olivia M. Proprietari della Villa "
" — Chianti

Ogni spesa documentata, ogni intervento fotografato, nessun ricarico sui fornitori. Dopo aver gestito personalmente l'immobile per sei anni, questo è ciò che pensavo dovesse essere una gestione professionale.

Andreas K.
Proprietario di una villa — Val d'Orcia

Affittiamo la villa per trenta settimane all'anno e la utilizziamo per sei. Maneri gestisce entrambe le attività senza alcun problema: l'immobile rende bene, la proprietà è in condizioni migliori rispetto a quando l'abbiamo acquistata e i nostri soggiorni personali si svolgono senza intoppi.

Sophie L.
Proprietaria di una villa — Campagna fiorentina
Valutazione immobiliare — senza impegno

Scopri quanto può fruttare la tua villa in Toscana.

Indica l'ubicazione, le dimensioni e la configurazione attuale della tua proprietà. Esamineremo i dati, li confronteremo con ville simili presenti nel nostro portafoglio di proprietà gestite e ti risponderemo entro 24 ore con una proposta di gestione su misura e una stima realistica dei ricavi.

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+39 366 299 9946
Domande frequenti

La prima domanda che si pongono i proprietari di ville.

Come sono strutturate le commissioni di gestione immobiliare di Maneri?
Due modelli, a seconda dell'uso che si fa della villa. Gestione completa per i proprietari che affittano: una percentuale sul ricavo netto dell'affitto, senza alcun ricarico sui servizi di terzi (i fornitori fatturano al costo). Home Watch per i proprietari che la utilizzano privatamente: un canone mensile fisso che copre ispezioni, supervisione della manutenzione e intervento su chiamata. Le cifre specifiche vengono comunicate dopo la valutazione dell'immobile — non pubblichiamo tariffe standardizzate perché l'importo corretto dipende dalle dimensioni dell'immobile, dalla posizione, dal potenziale di affitto e dal livello di intervento.
Quali entrate posso aspettarmi dalla mia villa in Toscana?
Il fatturato dipende dalle dimensioni, dall'ubicazione, dalle condizioni e dal posizionamento dell'immobile. Nel nostro portafoglio gestito, le ville registrano un fatturato annuo lordo compreso tra 60.000 € e oltre 220.000 €, con un tasso di occupazione medio in alta stagione dell'84-93%. La valutazione dell'immobile include una proiezione realistica basata su ville comparabili da noi gestite e sui dati di mercato attuali nella vostra zona specifica (Chianti, Val d'Orcia, campagna fiorentina e le altre aree da noi coperte).
Devo mettere la mia villa sul mercato degli affitti?
No. Una parte consistente dei nostri proprietari utilizza la propria villa per uso privato e si rivolge a noi esclusivamente per il servizio di sorveglianza, la manutenzione e la gestione. Le due linee di servizio sono indipendenti: è possibile gestire un programma di affitto completo, non affittare affatto, oppure optare per qualsiasi combinazione intermedia — compresa la possibilità di riservare settimane o mesi specifici per uso personale.
Quali zone della Toscana copre Maneri?
Chianti, Val d'Orcia, Valdichiana, la campagna senese, la campagna fiorentina, la zona di Pisa, Volterra e Forte dei Marmi. Operiamo entro un raggio ben definito dai nostri centri regionali perché è la presenza sul territorio — e non le promesse a livello nazionale — a rendere possibile il nostro standard operativo. Se la vostra villa si trova al di fuori di queste zone, ve lo diremo chiaramente durante la prima conversazione.
Come si posiziona Maneri rispetto agli altri gestori immobiliari in Toscana?
Il mercato si divide sostanzialmente in due categorie: gestori su larga scala che amministrano centinaia di immobili con margini ridotti, e custodi locali privi di sistemi operativi. Maneri si colloca a metà strada tra le due: un portafoglio volutamente limitato (oltre 12 ville in esclusiva), un'infrastruttura di rendicontazione professionale e una responsabilità diretta garantita da un unico referente per ogni immobile. La tabella comparativa riportata in precedenza in questa pagina illustra le differenze concrete.
Quanto sono trasparenti i resoconti mensili destinati ai proprietari?
Ogni voce è documentata. Ricavi per prenotazione e canale. Spese con fatture dei fornitori allegate. Ogni intervento è documentato con foto corredate di data e ora. Tasso di occupazione, ADR e analisi rispetto al periodo di riferimento. Nessuna categoria "varie". Nessun margine nascosto sui fornitori. I report vengono consegnati entro il 10 del mese successivo e rimangono accessibili a posteriori per l'intera durata del contratto.
Posso mantenere il mio attuale personale di servizio — giardiniere, governante, custode?
Spesso sì. Molti proprietari si rivolgono a noi quando dispongono già di personale locale di fiducia. Noi ci coordiniamo con loro anziché sostituirli, introducendo sistemi, reportistica e supervisione senza compromettere i rapporti esistenti. La visita di valutazione ci permette di capire chi fa parte del team e come Maneri si integra al suo interno.
Quanto tempo richiede l'inserimento di un immobile nel sistema?
In genere occorrono dai 30 ai 60 giorni dalla firma del contratto al primo soggiorno con ospiti, a seconda delle condizioni attuali, della necessità o meno di un servizio fotografico professionale o di un riposizionamento, nonché delle approvazioni da parte dei canali di pubblicazione. Per i proprietari che cambiano gestore a stagione già avviata, abbiamo completato i passaggi di consegne in meno di 14 giorni.
In cosa consiste la valutazione immobiliare?
Una chiamata (o videochiamata) di 30 minuti per discutere dell'immobile, della tua situazione attuale e delle tue priorità. Entro 24 ore ti invieremo una proposta strutturata: proiezioni di ricavi basate su ville gestite simili, struttura delle commissioni, ambito dei servizi, tempistiche di avvio e KPI. Nessun costo, nessun impegno. Se non siamo la soluzione giusta per te, te lo diremo senza giri di parole — e spesso ti suggeriremo qualcuno che lo è.
Pronti a parlare di cifre?

Scopri quanto potrebbe fruttare la tua villa in Toscana.

Valutazione gratuita dell'immobile. Proposta personalizzata e proiezione dei ricavi entro un giorno lavorativo. Senza costi né impegni.

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