Per i proprietari · Fiscalità e conformità normativa
Ci occupiamo noi delle tasse italiane relative alla tua villa .
Se possiedi una villa in Toscana e la affitti per soggiorni di breve durata, in Italia tale reddito è tassato con un’unica aliquota fissa: il 21% sulla prima proprietà, il 26% dalla seconda in poi. Tale imposta sostituisce l’imposta sul reddito, le sovrattasse regionali e comunali e le imposte di bollo.
MANERI si occupa della ritenuta alla fonte, emette la tua certificazione fiscale annuale e provvede al versamento alle autorità italiane per tuo conto. Riceverai un importo netto definitivo e un resoconto chiaro, che tu viva a Firenze, Londra, New York o Malta.
Cedolare secca · affitti a breve termine
Una tariffa forfettaria sul canone lordo, per locazioni di durata massima di 30 giorni.
Ultimo aggiornamento: luglio 2026 ·in vigore ai sensi della Legge di bilancio 2026 (L. 199/2025)
In breve
- Per "locazione a breve termine" si intende qualsiasi contratto di locazione della durata massima di 30 giorni.
- L'aliquota forfettaria (cedolare secca) è del 21% sul primo immobile e del 26% a partire dal secondo.
- Sostituisce l'imposta sul reddito, le sovrattasse regionali e locali, nonché l'imposta di registrazione e l'imposta di bollo.
- Si applica all'affitto lordo: non c'è nulla da calcolare o da detrarre.
- A partire dal 2026, è disponibile per un massimo di due appartamenti per proprietario all’anno.
- MANERI si occupa delle ritenute, dei versamenti e del certificato annuale dei redditi.
01L'imposta fissa
Un'unica aliquota, invece della dichiarazione dei redditi.
L'Italia offre ai proprietari privati un'imposta sostitutiva forfettaria facoltativa sui redditi da locazione a breve termine, nota come "cedolare secca". Anziché sommare il canone di locazione agli altri redditi e pagare aliquote progressive (che raggiungono il 43%), si paga un'aliquota fissa sul canone stesso: il 21% sul primo immobile indicato ogni anno e il 26% sul secondo.
L'aliquota si applica al canone lordo, senza alcuna detrazione né adempimenti burocratici previsti dal regime ordinario. Sostituisce l'imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF), le sovrattasse regionali e comunali, nonché le imposte di registro e di bollo che altrimenti si applicherebbero al contratto.
21% o 26%sul canone lordo
Al posto di
- Imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF)
- Sovrattassa regionale
- Sovrattassa comunale
- Obbligo di registrazione
- Imposta di bollo
02 Cosaè cambiato nel 2026
La linea delle due proprietà .
A partire dal 1° gennaio 2026, l’Italia ha ristretto la definizione di locatore privato. L’imposta forfettaria si applica ora solo se si mettono in affitto a breve termine non più di due appartamenti in un dato anno; in precedenza il limite era di quattro. A partire dal terzo immobile, l’attività viene considerata come un’impresa, il che comporta l’assegnazione di una partita IVA e l’applicazione di una normativa diversa.
Appartamenti in affitto a breve termine nello stesso anno
- 1Imposta fissa al 21%È richiesto il CIN
- 221% nel primo, 26% nel secondoÈ richiesto CIN
- 3+Considerata come un'impresaPartita IVA, norme diverse, autorizzazioni aggiuntive
Fino al 2025 il limite era di quattro.
È richiesto un codice di identificazione nazionale (CIN) già dal primo immobile, mentre a partire dal terzo sono necessari ulteriori permessi. Nel caso di una singola villa, tutto questo non rappresenta un problema. Se ne possiedi diverse, definiamo insieme al tuo commercialista la struttura più efficiente prima ancora che tu metta in affitto anche una sola notte.
Guida correlataNorme sugli affitti in Toscana: CIN, SPID, ISTAT e tassa di soggiorno→03Viverefuori dall'Italia
L'imposta va pagata in Italia, indipendentemente dal luogo di residenza.
Questa è la domanda che ci viene posta più spesso.
In Italia
La tua villa si trova in Italia, quindi il reddito da locazione è tassato in Italia, indipendentemente dal luogo in cui vivi nel mondo. La buona notizia è che, in qualità di proprietario privato non residente, puoi generalmente avvalerti della stessa aliquota forfettaria e non devi mai districarti da solo nel sistema fiscale italiano.
Nel tuo paese d'origine
Il tuo Paese d'origine potrebbe comunque richiederti di dichiarare il reddito percepito in quel Paese. Le convenzioni fiscali sono pensate per evitare la doppia imposizione e noi ci coordiniamo con il tuo consulente affinché le due parti si allineino perfettamente. MANERI si occupa della parte italiana.
04Proprietario privatoo azienda
Fatture, IVA, contabilità.
La maggior parte dei proprietari di ville affitta a titolo privato, il che rappresenta di gran lunga la soluzione più semplice: niente fatture, niente IVA, niente contabilità aziendale. Se l’attività di affitto diventa un’impresa (tre o più appartamenti, oppure una struttura con servizi simili a quelli di un hotel), la situazione cambia.
| Proprietario privato La maggior parte dei proprietari | Affari / azienda | |
|---|---|---|
| Imposta sul canone di locazione | Proprietario privatoAppartamento 21% / 26% | Attività commerciale / azienda: reddito d'impresa, è richiesto il numero di partita IVA |
| Fatture | Proprietario privato- Ricevuta semplice | Affari / azienda: è richiesta una fattura con partita IVA |
| IVA | Proprietario privatoNessuno | Affari / Azienda- Si applica |
| Contabilità | Proprietario privatoNessuno | Affari / aziendaContabilità aziendale completa |
| Ideale per | Proprietario privato: una o due ville | Affari / Azienda: Portafogli e attività gestite |
La commissione di gestione di MANERI ti viene fatturata con l'IVA, come voce separata dai tuoi ricavi da locazione. Tutti gli importi sono riportati nel tuo rendiconto.
05Cosavendiamo
Il lavoro di conformità che svolgiamo per voi.
- Ci occupiamo noi di applicare e versare la ritenuta sui tuoi redditi da locazione.
- Rilasciamo la tua Certificazione Unica annuale, ovvero il certificato ufficiale di reddito.
- Ci occupiamo dei pagamenti tramite F24 e di tutte le scadenze.
- Ci occupiamo della registrazione e della gestione del tuo CIN e della conformità alle normative locali.
- Ci coordiniamo direttamente con il vostro commercialista italiano oppure ve ne presentiamo uno.
- Riceverai un resoconto trasparente: importo lordo, imposte, la nostra commissione, il tuo importo netto, voce per voce.
Il tuo rapporto, riga per riga
- Canone lordo
- Imposta fissa, 21% o 26%
- Commissione di gestione MANERI fatturata separatamente, con IVA
- La tua rete
06 Domandeposte dai proprietari
Risposte dirette .
Devo pagare le tasse in Italia se affitto la mia villa in Toscana?
Sì. I redditi derivanti da un immobile in Italia sono tassati in Italia, indipendentemente dal luogo di residenza. Per i soggiorni di breve durata, la maggior parte dei proprietari paga un’aliquota fissa del 21% (o del 26% se si tratta di un secondo immobile), e MANERI si occupa del pagamento per conto vostro.
Che cos’è la cedolare secca?
Si tratta dell'imposta sostitutiva forfettaria facoltativa prevista in Italia sui redditi da locazione. Sostituisce l'imposta progressiva sul reddito, le sovrattasse e le imposte di bollo con un'aliquota unica applicata al canone di locazione: il 21% sul primo immobile, il 26% a partire dal secondo.
Non vivo in Italia. Queste regole valgono comunque anche per me?
Sì. L'immobile si trova in Italia, quindi il reddito è tassato in Italia. In qualità di proprietario privato non residente, in genere puoi comunque avvalerti dell'aliquota forfettaria, e una convenzione fiscale di solito ti impedisce di essere tassato due volte dal tuo Paese di residenza.
Devo emettere delle fatture?
Se sei un privato, no. È sufficiente una semplice ricevuta e non si applica l'IVA. Le fatture e l'IVA si applicano solo se l'attività di affitto è gestita come impresa.
Quanto dell'affitto mi rimane effettivamente?
In caso di locazione privata, ti spetta l'affitto al netto dell'imposta forfettaria (21% o 26%) e della commissione di gestione di MANERI. Ogni importo è riportato, riga per riga, nel tuo rendiconto.
Che cos’è un CIN?
Il Codice Identificativo Nazionale è il codice identificativo nazionale italiano per gli affitti a breve termine, obbligatorio fin dal primo immobile. MANERI provvede alla registrazione e alla gestione di tale codice per conto tuo.
Maggiori informazioni su CIN, SPID, ISTAT e tassa di soggiorno sono disponibili nella nostra guida alle norme sugli affitti.
Ho bisogno di un commercialista italiano?
Nel caso di una singola villa affittata privatamente, MANERI può occuparsi dell’intero iter di adempimenti normativi. Se la vostra situazione è più complessa, ci coordiniamo con il vostro commercialista o ve ne presentiamo uno di nostra fiducia.
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Ultimo aggiornamento · luglio 2026
Questa pagina contiene informazioni generali sulla tassazione degli affitti a breve termine in Italia e non sostituisce una consulenza fiscale personalizzata. Le norme fiscali italiane sono soggette a modifiche; ci impegniamo a mantenere aggiornata questa pagina e a verificare i dettagli relativi alla tua situazione specifica prima che tu pubblichi il tuo annuncio. I dati riportati riflettono le norme in vigore ai sensi della Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025).
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Vedi anche: norme sugli affitti in Toscana (CIN, SPID, ISTAT, tassa di soggiorno)
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