Amministrazione immobiliare in Toscana
Gestione immobiliare di ville in Toscana.
Dal nostro ufficio di Torrita di Siena ci occupiamo dell'affitto di ville private per conto dei proprietari e della gestione delle proprietà. Molti dei proprietari con cui collaboriamo vivono all'estero, dal Belgio agli Stati Uniti: hanno un unico referente e ricevono un unico rendiconto al mese.
- 12+ville che affittiamo e di cui ci occupiamo, da Gaiole in Chianti alle colline sopra Lucca
- Torrita di Sienail nostro ufficio, in Viale Mazzini, nella parte meridionale della provincia di Siena
- Prima di tuttogli ospiti prenotano direttamente su maneri.it, oltre che su Airbnb, Booking.com per alcune case e tramite consulenti di viaggio
- Le foto le offriamo noiun servizio fotografico professionale e riprese video con drone, a carico di MANERI
Mentre sei via
Di cosa ci occupiamo noi al posto tuo.
Questo è il lavoro che svolgiamo per ogni villa che affittiamo. Ciò che varia da una casa all’altra è chi si occupa della piscina, del giardino e delle riparazioni: di seguito sono riportate le due modalità operative.
- 01
Prezzi e prenotazioni
Stabiliamo i prezzi per ogni stagione e pubblichiamo le ville su maneri.it, su Airbnb e, per alcune proprietà, su Booking.com. Le ville più grandi vengono inoltre proposte alle agenzie di viaggio con cui collaboriamo. Gli ospiti che prenotano direttamente stipulano un contratto con noi.
- 02
Ospiti
Rispondiamo a ogni richiesta, organizziamo il check-in, forniamo assistenza durante il soggiorno e risolviamo eventuali problemi sul posto. Un cuoco privato, i trasferimenti o le pulizie extra vengono prenotati da noi e pagati dagli ospiti.
- 03
Pulizie e biancheria
Il nostro team di pulizie si occupa di preparare la casa e la biancheria prima di ogni arrivo e di pulire una volta alla settimana in caso di soggiorni più lunghi.
- 04
Riparazioni
Quando qualcosa si rompe, chiamiamo un artigiano della zona, seguiamo lo svolgimento del lavoro e vi comunichiamo il costo. Per le piccole riparazioni urgenti, diamo l’approvazione direttamente noi, entro un limite indicato nel contratto. Per interventi più consistenti, vi chiediamo prima il vostro consenso.
- 05
Piscina e giardino
Se ce li affidate, il nostro personale se ne occuperà. Se avete già un addetto alla piscina e un giardiniere di cui vi fidate, collaboreremo con loro, a condizione che emettano una fattura per il lavoro svolto.
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Documenti amministrativi
Il codice CIN, il portale turistico toscano, la registrazione presso la polizia di ogni ospite, i dati ISTAT e la tassa di soggiorno del tuo comune. Ci occupiamo di configurare tutto insieme a te prima dell’arrivo dei primi ospiti e di mantenerlo in ordine. La nostra guida alle norme
- 07
Denaro
Gli ospiti pagano, noi tratteniamo la nostra commissione e tu ricevi la tua quota ogni mese insieme a un rendiconto scritto delle prenotazioni, dei ricavi e dei costi. Quando incassiamo i pagamenti, tratteniamo l’imposta forfettaria del 21% come previsto dalla normativa italiana.
- 08
I tuoi soggiorni
Segnate le date sul calendario quando preferite. Prepareremo la casa per voi proprio come facciamo per gli ospiti.
Due modi per collaborare con noi
Gestione, ovvero gestione completa.
Entrambe vengono corrisposte sotto forma di commissione sui ricavi da locazione, concordata villa per villa dopo la valutazione. La differenza sta nel fatto che è chi si fa carico delle spese di gestione della casa.
Gestione
I fornitori li tieni tu.
Ci occupiamo degli affitti, degli ospiti, delle pulizie e delle pratiche amministrative. La piscina, il giardino, le utenze e la manutenzione restano a tuo carico, mentre noi coordiniamo il personale che si occupa di questi lavori.
- Prezzi, annunci, prenotazioniMANERI
- Ospiti, pulizie, biancheriaMANERI
- Piscina e giardinoper te, coordinato da noi
- Manutenzione ordinariatu
- Interventi di riparazione di grande entitàtu
Gestione completa
Ci occupiamo di tutta la casa.
Ci occupiamo anche della piscina, del giardino e della manutenzione ordinaria, avvalendoci dei nostri fornitori o dei vostri. La commissione è più alta perché tali costi sono a nostro carico. Le riparazioni e i lavori di ristrutturazione di maggiore entità rimangono a vostro carico.
- Prezzi, annunci, prenotazioniMANERI
- Ospiti, pulizie, biancheriaMANERI
- Piscina e giardinoMANERI
- Manutenzione ordinariaMANERI
- Interventi di riparazione di grande entitàtu
Se non desiderate affittare la villa, il servizio Home Watch copre le visite, i controlli e le riparazioni mentre la casa è disabitata. La manutenzione della piscina e del giardino è disponibile solo in abbinamento a uno di questi contratti.
Cosa non promettiamo
Nessun reddito garantito .
Non promettiamo un numero specifico di prenotazioni né un fatturato annuo prima di aver gestito la vostra villa per una stagione. Dopo la visita vi comunicheremo per iscritto quali sono le nostre previsioni e le relative motivazioni. Dopo la prima stagione avrete a disposizione dati concreti su cui basare la vostra valutazione.
Rifiutiamo inoltre le case di cui non possiamo occuparci adeguatamente e, se una villa necessita di lavori prima dell’arrivo degli ospiti, la proposta lo specifica chiaramente.
Come iniziamo
Dalla prima telefonata ai primi ospiti.
Una villa che non è mai stata affittata richiede una preparazione maggiore rispetto a una che è già sul mercato. I passaggi da seguire sono gli stessi.
Raccontaci qualcosa della villa
Utilizza il modulo qui sotto o WhatsApp. Bastano poche righe e alcune foto.
Visitiamo
Diamo un’occhiata alla casa, al terreno e a ciò che è già presente, e incontriamo te o il tuo custode.
Proposta scritta
Come intendiamo posizionare la villa, la stagione prevista, il nostro compenso e i lavori necessari prima dell’arrivo dei primi ospiti.
Configurazione
CIN e registrazioni, servizi fotografici e video, manuale della casa, annunci e prezzi.
I primi ospiti
Da quel momento in poi riceverai un estratto conto ogni mese e avrai un unico referente per ogni questione.
Una villa di cui ci occupiamo
Villa Petroio, nei pressi di Trequanda.
Una tenuta in cima a una collina, composta da una villa principale e due dependance per gli ospiti, affacciata sul paese di Petroio. L’abbiamo fotografata, inserita nel nostro catalogo e gestita per conto dei proprietari.
- 20
- Ospiti
- 7
- Camere da letto
- 8
- Bagni
Dove operiamo
Le zone della Toscana.
Il nostro ufficio si trova a Torrita di Siena, quindi la zona a cui raggiungiamo più rapidamente è quella a sud della provincia di Siena. Per le ville situate in altre zone della Toscana, effettuiamo una valutazione caso per caso.
- Chianti →
- Val d'Orcia →
- Valdichiana →
- Campagna senese →
- Campagna fiorentina →
- Volterra →
- Campagna pisana →
- La Valtiberina e le colline lucchesi
Domande poste dai proprietari
Prima di prendere una decisione.
Chi può occuparsi della gestione della mia villa in Toscana se vivo all’estero?
Certo che possiamo. MANERI gestisce ville in tutta la Toscana per proprietari che vivono all’estero. Non è necessario che siate qui: ci occupiamo noi degli ospiti, della casa e delle pratiche burocratiche italiane, mentre voi potete seguire tutto tramite e-mail, WhatsApp e il rendiconto mensile.
Quanto costa la gestione di una villa?
Per le ville che affittiamo, operiamo su commissione: una percentuale sul ricavo dell’affitto, concordata caso per caso dopo la valutazione. La percentuale varia a seconda della villa e dei servizi che ci affidate. La gestione completa, in cui ci occupiamo anche dei costi relativi alla piscina, al giardino e alla manutenzione ordinaria, prevede una percentuale più alta.
Per le ville che non vengono affittate, Home Watch i piani partono da €110 al mese, IVA inclusa.
Cosa occorre affinché una villa possa essere affittata legalmente in Toscana?
Un codice CIN nazionale esposto all’esterno dell’abitazione e riportato in ogni annuncio, l’iscrizione al portale turistico toscano, rilevatori di gas e monossido di carbonio ed estintori, la registrazione presso la polizia di ogni ospite entro 24 ore, i dati ISTAT e la tassa di soggiorno del tuo comune. Provvederemo a organizzare tutto questo insieme a te prima dell’arrivo dei primi ospiti. Leggi la nostra guida alle norme.
Devo avere un codice fiscale italiano o uno SPID?
È necessario disporre di un codice fiscale italiano, che può essere rilasciato da un consolato italiano. A partire da ottobre 2026, l’accesso al portale turistico regionale sarà possibile solo tramite identità digitale; pertanto, il titolare dovrà effettuare un unico accesso tramite SPID per conferirci una delega. Per l’utilizzo dello SPID è necessario un documento di identità italiano: se non ne possiedi uno, comunicacelo per tempo, poiché questa è la fase che richiede più tempo.
Come vengono tassati i redditi da locazione?
I redditi da locazione a breve termine possono essere tassati con l’imposta forfettaria “cedolare secca”: al 21% su un immobile, al 26% sugli altri. Quando riscuotiamo i pagamenti degli ospiti, tratteniamo il 21% e lo versiamo all’agenzia delle entrate a titolo di acconto sulle tue imposte. A partire dal 2026, l’affitto a breve termine di tre o più immobili sarà considerato un’attività commerciale. Il tuo commercialista presenta la dichiarazione dei redditi in Italia e noi collaboriamo con lui quando necessario. Maggiori informazioni sulle imposte italiane per i proprietari.
Posso comunque usare la villa per me stesso?
Sì. I vostri soggiorni vengono riservati in anticipo sul calendario e la villa viene preparata per voi proprio come si fa per gli ospiti. Molti dei proprietari con cui collaboriamo trascorrono parte dell’anno nella loro villa e la affittano per il resto del tempo.
La mia villa non è mai stata affittata. Da dove comincio?
Con una valutazione dell’immobile. Descrivici la villa, noi la visiteremo e ti invieremo una proposta scritta: come intendiamo posizionarla sul mercato, la stagione prevista e gli interventi necessari prima dell’arrivo dei primi ospiti. Successivamente ci occuperemo delle registrazioni, del servizio fotografico e video, degli annunci, dei prezzi e del manuale della casa.
Garantite le prenotazioni?
No. Ti comunichiamo per iscritto quali sono le nostre aspettative per la stagione e perché, e tu puoi vedere ogni prenotazione e ogni costo nell’estratto conto mensile. Dopo la prima stagione avrai dati concreti su cui basare il tuo giudizio.
Valutazione gratuita
Raccontaci della tua villa.
Ti risponderemo entro 24 ore. Se la proposta è di tuo gradimento, fisseremo un incontro e ti invieremo un’offerta scritta. La valutazione è gratuita e non comporta alcun impegno da parte tua.
Richiesta ricevuta
Grazie.
Ti risponderemo entro 24 ore per concordare il passo successivo riguardo alla tua villa.